Определение порядка пользования квартирой

В редакцию Донской юридической газеты «Правовая защита» регулярно обращаются граждане с вопросами определения порядка пользования недвижимым имуществом, находящимся в долевой собственности. В № 3 Донской юридической газеты за 2010 год нами уже рассматривался вопрос определения порядка пользования земельным участком. Вместе с тем, учитывая актуальность вопроса, в данной публикации мы возвращаемся к данному вопросу, но уже в аспекте недвижимого имущества (квартиры), о чем читайте статью адвоката Хмелёва С.С.

В случае возникновения разногласий по вопросу пользования общим имуществом (квартирой) между сособственниками сособственник, несогласный с принятым решением, вправе обратиться в суд. Обращение в суд является в данном случае средством урегулирования возникшего между участниками права общей долевой собственности разногласия. Решение, вынесенное судом, является обязательным для сторон, следовательно, они должны исполнить его независимо от своей воли.

При определении порядка владения и пользования жилым помещением во внимание могут приниматься: сложившийся порядок пользования; интересы как большинства, так и меньшинства. Решающим при этом должно оставаться обеспечение нормальных условий проживания сособственников. Установленный порядок владения и пользования во многом будет зависеть от свойств самого жилого помещения (наличие нескольких комнат, наличие смежных комнат, размер жилой площади и т.п.).

Желательно достигнуть соответствия между предоставляемым в пользование сособственнику размером жилой площади и размером доли. Вместе с тем закон не устанавливает обязанности выполнения данного требования. Пленум ВС РФ в постановлении от 10.06.1980 г. № 4 «о некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возникающих между участниками общей собственности на жилой дом» уточняет, что ... при установлении порядка пользования домом (ст. 247 ГК РФ) каждому из сособственников передается в пользование конкретная часть строения исходя из его доли в праве общей собственности на дом. При этом право общей собственности на дом не прекращается. Выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям.

В тех случаях, когда представляется невозможным достигнуть соответствия, сособственники вправе требовать от других участников, владеющих и пользующихся имуществом, приходящимся на их долю, соответствующей компенсации (ст. 247 ГК РФ). Формой такой компенсации могут выступать периодические платежи в виде квартирной платы за пользование той частью жилого помещения, которая превышает размер доли в праве собственности, принадлежащей сособственнику.

Иногда высказывается мнение (в виде соответствующих исковых требований), что судебным решением размеры долей в праве собственности должны быть приведены в соответствие с определенным порядком пользования: стороне, которая при этом лишается определенной части в праве собственности, присуждается возмещение в сумме стоимости отчуждаемой части за счет той стороны, размер доли которой повышается. Нам представляется, что предложенный способ урегулирования спорных отношений между сособственниками нельзя признать правильным, т. к. он предоставляет суду возможность лишить собственника определенной части прав в отношении принадлежащего ему имущества против его воли. Данное обстоятельство не согласуется как с принципом неприкосновенности и защиты права собственности, так и с другими положениями главы 16 ГК РФ, устанавливающими правило, в соответствии с которым прекращение права собственности посредством выплаты компенсации возможно только с согласия сособственника.

Необходимо помнить, что выплата участнику долевой собственности остальными собственниками компенсации вместо выдела его доли в натуре допускается с его согласия. В случаях, когда доля собственника незначительна, не может быть реально выделена и он не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, суд может и при отсутствии согласия этого собственника обязать остальных участников долевой собственности выплатить ему компенсацию (п.5 ст.252 ГК РФ). На практике суды пользуются этой нормой очень осторожно и только если доля действительно незначительна, например, один или два квадратных метра от общей площади квартиры.

Следует иметь в виду, что речь о перераспределении долей и взыскании соответствующей денежной компенсации может идти только при разделе строения в натуре. При определении порядка пользования строением действуют иные принципы - право общей собственности на строение не прекращается, доли сособственников сохраняются, и денежные компенсации в этой связи не присуждаются. Вместе с тем, невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности, в натуре либо выдела из него доли, в том числе и в случае, указанном в части второй п.4 ст.252 ГК РФ, не исключает права участника долевой собственности заявить требование об определении порядка пользования этим имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. Разрешая такое требование, суд учитывает фактически сложившийся порядок пользования имуществом, который может точно не соответствовать долям в праве общей собственности, нуждаемость каждого из собственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования (п.37 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 01.07.1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации»)

Исходя из смысла закона, при определении порядка пользования квартирой, находящейся в долевой собственности, необходимо обеспечить предоставление каждому из сособственников изолированной комнаты, если противная сторона не возражает против этого. Однако недопустимым следует признать положение, когда одному из сособственников отводились бы только места общего пользования, поскольку последние не предназначены непосредственно для проживания. В связи с этим не могут быть удовлетворены заявления сособственников о распределении пользования в однокомнатной квартире.

Так, президиум Московского областного суда отменил решение суда, которым между тремя сособственниками был определен порядок пользования домом, состоящим из двух жилых комнат. Одну из них городской суд выделил истице, а другую - в совместное пользование ответчиков.

В своем постановлении президиум указал, что суд в нарушение закона конкретную часть дома выделил в исключительное пользование только одному из сособственников - истице по делу К.

Двум другим сособственникам суд конкретные части дома не определил, передав им в совместное пользование одну жилую комнату. Возможность же передачи жилого помещения в общее пользование нескольким совладельцам может иметь место лишь с согласия участников долевой собственности и при наличии их просьбы об этом. Между тем ответчики Л. и С. с таким вариантом определения порядка пользования строением не были согласны, считая, что это ведет к нарушению их прав как совладельцев дома.

В заключении напомним, что иски об установлении порядка пользования домом, дачей или квартирой, как вытекающие из права собственности на строение применительно к ст. 30 ГПК РФ, подсудны суду по месту нахождения дома, дачи или квартиры.

В соответствии с пп.7 п.1 ст.23 ГПК РФ данная категория дел рассматривается мировыми судьями. Однако на практике, помимо требований об определении порядка пользования, зачастую заявляются и иные требования: не чинить препятствий в пользовании квартирой; освободить места общего пользования от мебели (стройматериалов) и т. д. В данном случае дело будет уже подсудно федеральному суду. Так, Первомайский районный суд, определяя порядок пользования квартирой, обязал ответчика не чинить препятствия в регистрации в данной квартире, не чинить препятствия в пользовании помещениями общего пользования, а также запретил содержать домашних животных в местах общего пользования.

Исковое заявление об установлении порядка пользования строением оплачивается государственной пошлиной как требование неимущественного характера, т.е. в размере 200 рублей.

Независимо от содержания искового заявления и позиции истца к участию в деле должны быть привлечены все участники общей долевой собственности, а также истребованы либо иным образом получены документы в подтверждение их права на спорное строение.

Адрес: г.Ростов-на-Дону, ул.Пушкинская, д.34 «Б», 344082

Телефон: 282-63-07